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Investir en EHPAD

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Investir dans une résidence EHPAD : un placement sécurisé

Un EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) est une résidence de service ayant pour vocation d’accueillir des personnes âgées nécessitant un soutien médical. Ce type de résidence comprend en moyenne entre 50 et 80 chambres équipées. Une résidence EHPAD est gérée dans la plupart des cas par un grand groupe, propriétaire de plusieurs dizaines voir centaines de résidences.

LA CONVENTION

Pour qu’un groupe puisse construire une résidence EHPAD il doit signer une convention tripartite entre la résidence, le conseil général et l’ARS (Agence Régionale de Santé).

Cette convention permet de sécurisé ce placement car l’Etat est partie prenante et associé à ces projets. La région délivre des agréments pour les constructions d’EHPAD, l’ARS et la sécurité sociale participe aux loyers.

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Ce type de résidence propose à ses habitants, un service médical, un service de restauration et bien entendu un corps médical complet (Médecins, infirmiers, kinésithérapeutes).

L’investisseur signe un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence qui lui assure une rentabilité (contractuelle) ainsi que la garantie de percevoir des loyers. Un bail commercial signé avec un grand groupe de ce secteur permet également de bénéficier d’une forte sécurité dans ce placement.

Vous pouvez investir en résidence EHPAD de trois façons :

- Par le biais du régime LMNP (Revenus fonciers net d’impots)
- Par le biais du régime LMP (Revenus fonciers net d’impots + avantages)
- Par le biais du décret Censi-Bouvard (Réduction d’impôt de 11% du montant investi)

POURQUOI CHOISIR L’EHPAD ?

Voici les principaux avantages que procure l’investissement en EHPAD

Avantage fiscal : Selon le choix du régime (LMNP, LMP ou Censi Bouvard) l’investisseur bénéficie d’un avantage fiscal important afin de rendre son placement encore plus performant

Rentabilité : La rentabilité sur le placement EHPAD est très interessante, elle se situe entre 4,5% et 5% par an. Cela signifie que pour un investissement de 150’000 € vous pouvez obtenir jusqu’à 7’500€ de loyer/an.

Sécurité du placement : Pour qu’un groupe puisse construire une résidence ehpad il doit signer une convention tripartite entre la résidence, le conseil général et l’ARS (Agence Régionale de Santé).
Cette convention permet de sécurisé ce placement car l’Etat est partie prenante et associé à ces projets. La région délivre des agréments pour les constructions d’EHPAD, l’ARS et la sécurité sociale participe aux loyers.

Bail commercial : Un bail commercial est signé entre vous (investisseur) et le gestionnaire de la résidence. Ce bail est une sécurité supplémentaire car il vous garantie une rentabilité ainsi qu’une revalorisation des loyers. De plus c’est le gestionnaire qui se charge de trouver un locataire, vous n’avez aucune gestion.

Articles 605 et 606 du code civil : Les programmes de résidence EHPAD dans la plupart des cas, prennent en compte ces articles dans le contrat de bail. Cela signifie que tous les travaux sont à la charge du gestionnaire et pas à la charge de l’investisseur. Ces conditions ne sont pas dans tous les programmes EHPAD et c’est justement très important de selectionner les programmes qui prennent ces articles à la charge du gestionnaire.

VOTRE INVESTISSEMENT ET SA FISCALITE

1/ Le principe du LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel

il consiste à acheter un bien immobilier, dans notre cas en résidence EHPAD, mais cela peut également se faire dans une résidence de service. Les loyers que l’on reçoit sont des revenus BIC ou micro BIC à ne pas confondre avec les revenus fonciers d’une mise en location nue.

L’avantage principal d’un montage en LMNP classique réside dans la possibilité d’amortissement du bien. En effet, en LMNP classique, on peut comptablement amortir la valeur de l’immobilier et du mobilier. Seul la valeur du foncier ne peut être amortie.

Sur le plan comptable par le biais de la déclaration 2035, on a des recettes (les revenus locatifs) émanant du bien, de l’autre toutes les charges déductibles : les intérêts d’emprunt (achat à crédit), les charges locatives habituelles (taxe foncière…) ainsi qu’une charge comptable, donc non réellement décaissée, correspondant à l’amortissement du bien.

Au final, votre résultat BIC sera donc très faible, voir négatif, par conséquent vous n’aurez aucun impact fiscal sur les loyers encaissés. On peut parler de loyers sans aucun impot. Ces loyers net d’impot pourront être perçus pendant 15 à 20 ans (la durée moyenne d’amortissement de la valeur du bien).

Quand vous achetez un bien neuf, vous êtes soumis à la TVA immobilière en tant que commerçant. Vous récupérez donc la TVA au bout de 6 mois après la mise en location de votre bien. Vous jouissez pleinement de ce remboursement sauf si vous revendez le bien avant 20 ans. Dans ce cas il faudra rembourser une partie de cette TVA au prorata des années restantes sauf si le nouvel acquéreur conserve le bail commercial signé avec le gestionnaire.

2/ Le principe du LMP : Loueur Meublé Professionnel

Lorsque vous êtes loueur meublé professionnel, votre statut consiste à acheter un bien immobilier, le meubler puis le louer meublé. Les activités concernées sont la location en résidences de service tout comme en LMNP

Par ailleurs, avec ce statut vous devez respecter certaines obligations. Il faut s’inscrire au registre du commerce et des sociétés, réaliser la location en meublé et avoir des recettes TTC supérieurs ou égales à 23 000€. Enfin, ces recettes doivent être supérieurs à la somme des revenus du foyer fiscal. Depuis janvier 2008, les pensions de retraite sont considérées comme des revenus d’activité. Il obligatoire de respecter ces différentes conditions afin d’être en LMP.

En LMP classique l’avantage principal réside dans le fait de pouvoir amortir la valeur de l’immobilier et du mobilier tout comme en LMNP. Vous avez donc vos revenus d’un côté auxquels vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt si vous passez par un crédit, les charges et l’amortissement.

Quand vous achetez un bien neuf, vous êtes soumis à la TVA immobilière en tant que commerçant. Vous récupérez donc la TVA au bout de 6 mois après la mise en location de votre bien. Vous jouissez pleinement de ce remboursement sauf si vous revendez le bien avant 20 ans. Dans ce cas il faudra rembourser une partie de cette TVA au prorata des années restantes sauf si le nouvel acquéreur conserve le bail commercial signé avec le gestionnaire.

Les 3 avantages supplémentaires relatifs au statut LMP :

Un certain nombre de frais sont déductibles de l’assiette de l’IR l’année de l’acquisition (honoraires de notaire, droits d’enregistrement, frais d’insertion et d’affiche)
– absence d’imposition sur les plus values si vous possédez le bien depuis plus de 5 ans
– le statut LMP permet d’exclure de l’assiette de l’ISF les biens affectés à l’activité en LMP qui sont considérés comme des biens professionnels

3/ Le Censi Bouvard : Régime défiscalisant

Les revenus perçus sont des revenus BIC ou micro BIC.
L’assiette de réduction d’impôts Censi Bouvard se limite à 300 000 euros d’investissement par an.
Depuis 2012, réduction d’imôt de 11% du prix du bien.
Récupération de la TVA sur le mobilier et l’immobilier.

Au final, en investissant en LMNP Censi Bouvard vous profitez des mêmes avantages qu’en LMNP classique, comme la récupération de la TVA. La différence principale se situe sur la fiscalité, dans un cas vous avez une réduction d’impôt de 11% sur le prix du bien étalé sur 9 ans.