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Investir en LMNP (Bouvard-Censi)

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LMNP ou Loueur en Meuble Non Professionnel :

La qualité de loueur meublé non professionnel ou LMNP concerne les personnes qui ne remplissent pas les conditions imposées au LMP (inscription au registre du commerce et des sociétés, recettes annuelles supérieures à 23.000€ et activité générant plus de 50% des revenus).

ASPECTS FISCAUX ET SOCIAUX

La location meublée, à titre habituel, est une activité qui relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
L’investissement LMNP consiste, généralement, à acquérir des locaux meublés à usage d’habitation qui sont mis en location par bail commercial meublé auprès d’une société preneuse qui loue ces logements, avec services, aux locataires finaux.

L’activité LMNP peut s’exercer soit en nom propre, soit au travers d’une société soumise à l’impôt sur le revenu telle que SARL de famille ou SNC.

D’un point de vue comptable, les actifs immobiliers et mobiliers sont amortissables tandis que les frais de commercialisation et frais de notaire ne sont imputables que sur des revenus de même nature.

L’investissement LMNP constitue donc un outil formidable pour se constituer une rente à terme non fiscalisée.

Par ailleurs, dans le cadre de la loi de finances rectificative 2009, un article a été adopté instaurant une réduction d’impôt de 25% pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, de 18% pour ceux réalisés en 2011 puis, après coups de rabot, 11% pour les investissements actés en 2012. Cette réduction s’applique au montant de l’investissement HT dans la limite de 300.000€ d’acquisitions annuelles et s’étale, linéairement, sur 9 ans.

Les résidences éligibles sont les Ehpad, les résidences de tourisme classées, les résidences pour étudiantes, les résidences avec services pour seniors, les résidences de tourisme d’affaires et certaines résidences de plus de 15 ans en rénovation. Les contribuables optant pour cette réduction ne pourront, cependant, pas amortir les investissements correspondants.

Enfin, d’un point de vue social, le statut LMNP peut permettre de conserver une couverture maladie et valider des trimestres de retraite à condition de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés.

Les principaux supports d’investissement LMNP sont les biens classiques, les résidences de tourisme, les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes ou EHPAD, les résidences étudiantes, les résidences hôtelières…

Le critère le plus important est la sélection de l’exploitant et l’emplacement du programme. L’investisseur choisira un gestionnaire solide et sérieux et s’attardera aux principales clauses du bail commercial (remise en état, mise aux normes…).

Ensuite, l’investisseur vérifiera si les loyers proposés sont des loyers de marché. Si tel n’était pas le cas, le risque serait de se voir imposer par le gestionnaire, au terme du bail (voire avant), une réduction des loyers. L’investisseur se méfiera donc des taux de rendement hors marché mais aussi des prix de vente trop élevés.