Les avantages fiscaux du LMNP amortissable
Pour les opérations neuves ou achetées en VEFA (vente en état futur d’achèvement) la TVA est récupérable si un bail commercial d’au moins 9 ans a été signé avec un exploitant de résidences services. Cela signifie que le prix de revient est hors taxe, soit une économie de 16,4% par rapport au prix TTC.
Le LMNP amortissable présennte donc un double avantage fiscal :
– La récupération de la TVA sur l’investissement (pour les locations à des exploitants professionnels dans le cadre d’un bail commercial),
– L’amortissement de la totalité de l’investissement sur une durée de 25 à 30 ans.
Il concerne donc tout le monde même les non-imposables.
Il s’agit d’un produit de revenus pour le long terme, la retraite par exemple.
Quelles conditions pour bénéficier des avantages fiscaux du LMNP amortissable avec récupération de TVA?
Avoir le statut de loueur en meublé non professionnel
Sont loueurs en meublé non professionnel:
Les contribuables domiciliés en France, inscrits au registre du commerce, qui retirent de cette activité un montant de recettes annuelles inférieur ou égal à 23 000 euros TTC et moins de 50% de leur revenu global. Ces montants sont calculés prorata-temporis en cas de commencement ou de cessation d’activité en cours d’année. En cas d’exercice en société, les 23 000 € de recettes s’apprécient au prorata des parts détenues par l’associé dans les bénéfices sociaux.
Acquérir un logement neuf destiné à la location meublée par l’exploitant d’une résidence service par un bail commercial d’au moins 9 ans.
On entend par logement neuf: les logements livrés et jamais occupés, ou en l’état futur d’achèvement , ou logement achevé depuis au moins 15 ans ayant subit une réhabilitation ou une rénovation, ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation si les travaux de réhabilitation ou de rénovation permettent, après leur réalisation, de satisfaire à l’ensemble des performances techniques réglementaires.
La location meublée n’est pas exercée à titre professionnel et les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Le nombre d’investissements annuel n’est pas limité.
Logements et résidences éligibles au régime du loueur en meublé amortissable avec récupération de TVA
Les formules d’exploitations présentes sur le marché sont principalement:
Les Résidences avec Services pour étudiants.
Les Résidences de Tourismes classées.
Les Résidences de tourisme d’affaire
Les EHPAD (Etablissements Hospitaliers pour Personnes Agées Dépendantes) et EHPA
Réussir un investissement LMNPamortissable
L’importance du bail commercial dans le LMNP
En LMNP classique, comme en LMNP Bouvard, le bail commercial fixe les engagements et obigations entre le propriétaire investisseur et l’exploitant locataire. Il fixe notamment: le montant des loyers, la clause d’indexation des loyers, la répartition des charges entre propriétaire et le locataire (gestionnaire exploitant la résidence). Il prévoie aussi les conditions de sortie du bail, et de possibles renouvellement. Le bail commercial est donc un élèment essentiel dans un investissement en LMNP.
Les autres élèments essentiels sont:
– le professionnalisme de l’exploitant dans l’activité à laquelle la résidence est destinée, par exemple gérer une résidence de tourisme est un métier, gérer une EHPAD en est un autre
– la pertinence de l’emplacement par rapport au type de clientèle visée.
Pour réussir un investissement en LMNP Bouvard, il faut privilégier les opérations conçues et décidées par les sociétés qui exploitent les établissements objets des investissement car leur intérêt est le même que celui de l’investisseur: un remplissage pérenne et rentable de la résidence: nos programmes LMNP
Les biens immobiliers qui supportent les opérations en LMNP sont : les résidences pour étudiants, les résidences de tourisme classées, ou de tourisme d’affaires, ou « EHPAD » offrant couramment des opportunités sur des petites surfaces donc accessibles à des enveloppes d’investissements plus abordables qu’en Scellier.
La revente est facilitée par le fait que le nouvel acquéreur pourra bénéficier des même avantages fiscaux que le premier investisseur.
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Pourquoi la TVA est elle récupérable ?
Les locations de locaux consenties à des exploitants d’établissement d’hébergement à caractère hôtelier, sont soumises à la TVA.
Les promriétaires (les investisseurs LMNP) bénéficient de la récupération de la TVA sur le montant de l’investissement ainsi que sur les charges afférentes aux revenus des locations. Les loyers son soumis à la TVA au taux de 5,50%.
LMNP et plus values
En cas de plus value lors de la revente d’un appartement LMNP, le droit commun s’applique pour la plus value.
Logemments LMNP et l’ISF
Les logements loués en LMNP entrent dans l’assiette du calcul de l’Impôt sur la Fortune.
