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Déficit Foncier

Qu’est ce que le déficit foncier ?

Pour bien comprendre ce qu’est un déficit foncier, intéressons-nous à son contraire: le bénéfice foncier. En tant que propriétaire d’un bien immobilier locatif, vous percevez chaque mois des loyers. En contrepartie, vous avez un certain nombre de charges à supporter telles que la taxe foncière, les frais de copropriétés, et éventuellement des frais d’agence. Toutes ces charges, ainsi que les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers.

En toute logique, le résultat sera bénéfique si les loyers sont supérieurs aux déductions comptabilisées.
Prenons un exemple. J’ai 10 000 € de loyer annuel, et je déduis 3 000 € d’intérêts et 2 000 € de charges. Mon bénéfice sera alors de 5 000 €.

A l’inverse, si je touche 3 000 € de loyer annuel et que je déduis 3 000 € d’intérêts et 2 000€ de charges, mon déficit sera de 2 000 €.

En bref, on parle de déficit foncier lorsque les loyers ont été moins importants que les charges.

Le système d’imputation des déficits fonciers dans le cas d’une location immobilière

Il est impossible de déduire plus d’intérêts que de loyers. Reprenons notre exemple pour comprendre. Avec 3 000 € de loyers, je ne peux déduire que 3000 € sur ces loyers au titre des intérêts. En revanche, le surplus est reportable pendant 10 ans sur les futurs revenus fonciers.

Le déficit foncier s’impute en premier lieu sur les revenus locatifs de même nature. Explication : les biens meublés relèvent de la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Il est donc impossible d’imputer des déficits fonciers sur des logements meublés imposés en BIC.

Par contre, si vous possédez 2 biens non meublés, donc de même nature en location nue, dont l’un génère 5 000€ de bénéfice et l’autre un déficit de 6 000 €, le résultat sera bien de -1 000 € sur l’ensemble de vos revenus fonciers.

Imaginons. Vous possédez un seul bien. Le déficit foncier maximum autorisé est de 10 700 € par an sur le revenu net imposable. Votre tranche marginale d’imposition est de 41%.
Dans le cas d’un déficit, non seulement vous ne payez pas d’impôts sur les loyers, mais en plus vous économisez un montant d’impôt de 4 387€, soit 10 7000 x 41%. Avantageux. Sachez néanmoins qu’il est possible de faire beaucoup mieux avec d’autres revenus fonciers.

Passons à un deuxième cas plus rentable. Vous louez plusieurs biens pour un loyer brut annuel de 15 000 €. Après déduction des charges, cela représente 10 000€ de bénéfices. Mais voilà, sur ces 10 000 €, la facture est lourde : 41% d’impôts sur le revenu et 13% de prélèvement. Soit au total : 5 400 € d’impôts.

Bien comprendre le système d’imputation dans le cas d’un achat immobilier

Vous avez repéré un logement ancien bien situé nécessitant des travaux de rénovation.Premier cas : un promoteur vous propose de le réhabiliter à neuf dans le respect de la norme BBC tout en profitant de la loi Scellier BBC. Le dispositif permet aux bâtiments basses consommations énergétiques de profiter d’une réduction d’impôt de 21%. A première vue cela semble intéressant.

Deuxième cas : le promoteur vous indique que les travaux peuvent générer du déficit foncier.
Exemple : les travaux coûtent 40 000 €. Vous pouvez alors déduire, la première année, 10 000 € de travaux sur vos revenus fonciers existants ainsi que 10 700 € sur le revenu net imposable.
Cela signifie que vous ne payerez plus d’impôts sur les 10 000 € de bénéfices générés par les autres locations. Bonne nouvelle : cela représente un gain de 5 400 € sur les revenus locatifs des biens en location ainsi qu’une économie de 4 387 € d’impôt sur le revenu. Une opération très rentable, donc.

En résumé, sur 40 000 € de travaux vous déduirez, la première année, 20 700 €. Le reste sera reporté dans la limite de 10 ans sur les futurs bénéfices liés à la location uniquement.